El director del diario La Prensa, Jaime Chamorro Cardenal, fundó una empresa al margen de ese diario denominada Inversiones Chamorro Cardenal S,A, donde adquirió varias propiedades, entre ellas una “modesta” vivienda valorada en 900 mil dólares.
La “casita” que está ubicada en La Estancia de Santo Domingo, Segunda Etapa, número 140, fue evaluada por el ingeniero Francisco Gilberto Rodríguez el cuatro de octubre del 2011.
Lo sorprendente son los valores que surgieron de la evaluación: El valor de reposición es de U$811,418.48; el valor actual de U$739,458.94, el valor de realización de US$ 650,000.00 y el valor comercial de US$ 900,000.00.
Aquí les presentamos el informe evaluativo:
PROYECTO:
VALUACIÓN DE BIEN INMUEBLE
DIRECCIÓN:
ESTANCIA SANTO DOMINGO II ETAPA
CASA No. 140
MANAGUA
FECHA DE REALIZACIÓN DEL INFORME:
04 DE OCTUBRE 2011
Managua, Nicaragua.04 de Octubre de 2011
Sr. Inversiones Chamorro Argeñal S: A
Su despacho
Estimados Sres. Chamorro:
Tengo el agrado de remitirle trabajo de avalúo realizado a su casa de habitación ubicada en Estancia Santo Domingo, II Etapa, casa No. 140, en la ciudad de Managua.
Del estudio se obtuvieron los siguientes resultados:
VALOR DE REPOSICION US$ 811,418.48
VALOR ACTUAL US$ 739,458.94
VALOR DE REALIZACION US$ 650,000.00
VALOR COMERCIAL US$ 900,000.00
Esperando que dicho avalúo sea de su agrado y complete lo esperado para este tipo de trabajo.
Sin más que agregar, me despido,
Atentamente,
____________________________
Ing. Gilberto Francisco Rodríguez
NIPEV-064
Evaluador
Cc: Archivo
GFR
INFORME DE VALUACIÓN
1. DATOS GENERALES |
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PROPIETARIO |
Inversiones Chamorro Argeñal S.A. |
TELÉFONO |
|
CONTACTO O SOLICITANTE |
Pedro Villarreal |
TELÉFONO |
88568360 |
VALUADOR |
Ing. Gilberto Francisco Rodríguez |
NIPEV : 064 |
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FECHA DE VISITA |
25 de Septiembre de 2011 |
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OCUPACIÓN DEL BIEN |
Casa de habitación |
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OBJETO DEL AVALUO |
Seguro |
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DOCUMENTOS FACILITADOS |
Información básica, planos, |
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PAÍS |
Nicaragua |
DEPARTAMENTO |
Managua |
MUNICIPIO |
Managua |
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SECTOR |
Santo Domingo |
DISTRITO |
V |
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UBICACIÓN DEL BIEN |
Estancia Santo Domingo, II Etapa, casa No. 140 |
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3. RÉGIMEN DE PROPIEDAD |
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DUEÑOSEGÚN ESCRITURA |
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TELÉFONO |
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TIPO |
Propiedad privada |
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NÚMERO DE LA ESCRITURA |
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FECHA DE LA ESCRITURA |
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NOTARIO AUTORIZANTE |
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PROPIEDAD No. |
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TOMO |
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FOLIO |
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ASIENTO |
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NO. CATASTRAL |
– |
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- INTRODUCCIÓN Y OBJETIVO
El presente avalúo es el de una propiedad que pertenece al Sr. Inversiones Chamorro Argeñal S.A. la realización de dicho avalúo fue solicitada por Pedro Villarreal y tiene por objeto actualizar y dar a conocer el Valor de Mercado, Valor de Realización, Valor de Reposición y Valor Real Actual del bien en mención, desarrollando un método de valuación que tiene condiciones de amplia aceptación, las cuales se detallan más adelante y están conforme la visita in situ realizada al bien inmueble.
- La propiedad en estudio Los componentes de la vivienda son los siguientes: Incluye garaje exterior techado, área de parqueo, porche, vestíbulo, corredor amplio, sala, estar, terraza, corredores internos, comedor, cocina, 3 habitaciones, 3 servicios sanitarios, habitación principal con su walking closets, sección de sala estar, servicio sanitario y baño, lugar de oración, dos jardines interiores en habitaciones, cuarto estudio, servicio sanitario, cuarto de servicio con su servicio sanitario y baño, área de lava y plancha, tendedero, bodega y servicio sanitario y vestidor del vigilante, pérgola exterior e interior, muros exteriores, piscina, mirador en un segundo piso.
- PROPÓSITO
La realización del informe de valuación y los valores que resulten del análisis al bien en estudio, tiene como propósito, tomar como referencia los valores antes mencionados en caso de requerir dar en prenda la propiedad en estudio ante una institución bancaria o aseguradora o bien para realizar posible venta del bien inmueble.
6. CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO |
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CLASIFICACIÓN DE LA ZONA |
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TIPO DE CONSTRUCCIÓN PREDOMINANTE EN EL SECTOR |
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ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA |
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POBLACIÓN |
En el sector de estudio la cantidad de población es Media. |
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CONTAMINACIÓN AMBIENTAL |
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DESCRIPCIÓN |
AFECTACIÓN |
DISTANCIA |
OBSERVACIONES |
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BASUREROS CERCANOS |
NO |
BAJA |
– 0 – |
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CAUCES |
No |
BAJA |
– 0 – |
Ninguna |
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RUIDO |
NO |
BAJA |
– 0 – |
Tráfico vehicular bajo. |
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PROXIMIDAD A INDUSTRIA |
NO |
BAJA |
– 0 – |
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|
TRÁNSITO VEHICULAR |
Liviano |
BAJA |
INMEDIATO |
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TRÁNSITO PEATONAL |
SI |
BAJA |
INMEDIATO |
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ASENTAMIENTO ESPONTÁNEO |
NO |
BAJA |
– 0 – |
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USO DE SUELO DE LA ZONA |
HABITACIONAL |
sí |
COMERCIAL |
No |
INDUSTRIAL |
NO |
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|
VÍAS DE ACCESO
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SERVICIOS PÚBLICOS EN EL ENTORNO |
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ABASTECIMIENTO DE AGUA POTABLE |
SÍ |
HIDRANTES |
Si |
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|
ALCANTARILLADO PLUVIAL |
Si |
SERVICIO DE INTERNET |
Si |
|
|
ALCANTARILLADO SANITARIO |
Si |
SERVICIO DE RECOLECCIÓN DE BASURA |
Si |
|
|
ALUMBRADO PÚBLICO |
Si |
SUMINISTRO DE ENERGÍA ELÉCTRICA |
SÍ |
|
|
CALLES REVESTIDAS |
SÍ |
TELEFONÍA CONVENCIONAL |
SÍ |
|
|
COBERTURA DE TELEFONÍA CELULAR |
SÍ |
TELEVISIÓN POR CABLE |
SÍ |
|
|
SERVICIOS PÚBLICOS EN LA PROPIEDAD |
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ABASTECIMIENTO DE AGUA POTABLE |
SÍ |
SERVICIO DE INTERNET |
Si |
|
|
ALCANTARILLADO PLUVIAL |
Si |
SERVICIO DE RECOLECCIÓN DE BASURA |
No |
|
|
ALCANTARILLADO SANITARIO |
Si |
SUMINISTRO DE ENERGÍA ELÉCTRICA |
SÍ |
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|
TELEFONÍA CONVENCIONAL |
Si |
TELEVISIÓN POR CABLE |
Si |
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EQUIPAMIENTO URBANO |
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7. DESCRIPCIÓN DEL TERRENO |
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PERSONA ENTREVISTADA |
Jaime Chamorro |
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COLINDANCIAS S/ESCRITURA |
NORTE: SUR: ESTE: OESTE:
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COLINDANCIAS VERIFICADAS EN EL SITIO |
NORTE: Vivienda SUR: Lote ESTE: Predio OESTE: Calle de acceso |
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ÁREA TOTAL |
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APARIENCIA Y MORFOLOGÍA |
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CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS |
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SERVIDUMBRE Y RESTRICCIONES |
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CONSIDERACIONES ADICIONALES |
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USO ACTUAL DEL TERRENO |
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8. METODOLOGÍA
En el presente avalúo se ha utilizado el Enfoque de Costos, es decir Costo de Reposición. Para obtener el costo del edificio se utilizó el método de costos segregados por unidades, basado en los valores actuales de los materiales de construcción, transporte y mano de obra calificada.
Los materiales de construcción están conforme a precios oficiales en el mercado nacional y cálculos propios que nos proveen costos unitarios por metro cuadrado de construcción, los que son revisados constantemente y reajustados según su variación para llegar a costos reales. Se incluyen los costos reales de mano de obra calificada, conforme precios oficiales e investigaciones realizadas directamente en proyectos desarrollados por empresas estatales y privadas, ya que en la práctica prevalecen las contrataciones negociadas.
9. MEMORIA DE CÁLCULO Y PROCEDIMIENTO
Luego se procedió a realizar un listado de las Características que determinan el valor del terreno e influyen en el Valor de mercado de la propiedad (construcción y terreno), de acuerdo a lo siguiente:
- Ubicación: Plusvalía de la zona, uso de suelo, etc.
- Acceso a Servicios públicos y equipamiento.
- Construcción: Materiales utilizados, estado de conservación.
- Entorno: paisajes, potencial de la zona o lote, etc.
- Vías de acceso a la propiedad.
- Superficie y áreas.
- CONCEPTOS UTILIZADOS.
- Valor de Reposición. Representa la inversión que el propietario deberá realizar para construir el mismo edificio con iguales características.
- Depreciación. Es la pérdida del valor que los edificios o viviendas sufren debido al uso, la intemperie, la antigüedad, el mantenimiento que se les da, el estado actual en que se encuentran y otros factores físicos, los cuales se definen en porcentajes para una apreciación cómoda y sencilla.
- Valor actual. Es el valor de la construcción de cada edificio o vivienda u obra, menos su depreciación.
- Valor de Realización: Es el valor mínimo
DESCRIPCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
Para efectos de análisis constructivo y obtener el valor correspondiente, los Ítem se han detallado de la siguiente manera: Vivienda principal, muros exteriores.
- Vivienda Principal
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DESCRIPCIÓN / ÍTEM |
ASPECTOS CONSTRUCTIVOS |
|
N° PLANTAS |
Un piso |
|
PAREDES |
Mampostería confinada de bloques con acabado de repello, fino y pintura, |
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ESTRUCTURA DE PAREDES |
Columnas de concreto y hierro |
PARTICIONES INTERNAS |
Mampostería confinada de bloques de concreto con acabado de repello y fino, |
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ESTRUCTURA DE TECHO |
Madera, losa concreto, |
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CUBIERTA DE TECHO |
Zinc corrugado calibre 26’, teja de barro |
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CIELO RASO |
Gypsum, machimbre, caña de castilla, |
PISO |
Cerámica tipo porcelanato, |
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SISTEMA ELÉCTRICO |
Entubado, empotrado. Polarizado |
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PUERTAS |
Madera sólida, madera y vidrio |
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VENTANAS |
Madera y vidrio, aluminio y vidrio tipo pvc |
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ÁREA CONSTRUIDA |
|
- Ambientes de vivienda principal
La propiedad en estudio Los componentes de la vivienda son los siguientes: Incluye garaje exterior techado, área de parqueo, porche, vestíbulo, corredor amplio, sala, estar, terraza, corredores internos, comedor, cocina, 3 habitaciones, 3 servicios sanitarios, habitación principal con su walking closets, sección de sala estar, servicio sanitario y baño, lugar de oración, dos jardines interiores en habitaciones, cuarto estudio, servicio sanitario, cuarto de servicio con su servicio sanitario y baño, área de lava y plancha, tendedero, bodega y servicio sanitario y vestidor del vigilante, pérgola exterior e interior, muros exteriores, piscina, mirador en un segundo piso
OBRAS EXTERIORES
Muros exteriores:
- Los muros exteriores perimetrales son de concreto y mampostería confinada de piedra cantera y tienen una longitud de 70.82 mts y una altura de 2.95 mts. .
- Muro frontal tiene una longitud de 30.00 mts y una altura de 1.25 mts de concreto y enverjado de 1.90 mts con columnas de concreto espesor 0.60 mts, con portones enverjados en el área de parqueo y portones de acceso automáticos, de piedra cantera el resto.
Embaldosado de concreto;
- Es el área restante de embaldosado de concreto exterior con una longitud de 195.00 M2 y se incluye las aledañas al garaje y otros.
Garaje techado
- De 45.00 M2 se encuentra ubicado en un costado de la propiedad con los mismos materiales de la propiedad, cielo raso de gypsum y adoquinado el piso.
Piscina
- De forma rectangular tiene un área de 24.00 M2 ubicada frente a los corredores, con una profundidad promedio de 1.20 mts.
OBSERVACIONES GENERALES
- La vivienda cuenta con todos los servicios básicos como son agua potable, energía eléctrica, hay alcantarillado sanitario, alumbrado interior, hay drenaje pluvial, teléfono, cable, internet, existe vigilancia
- La cocina tiene sus counters de concreto, enchapes de cerámica hasta una altura de 50% de pared, muebles de madera fina importados, base de granito,
- Todos los materiales de esta propiedad fueron valorados de acuerdo a los valores actuales en el mercado de la construcción utilizados en Nicaragua.
- Existe corriente eléctrica con 110v y 220v, hay gran contenido de luces, lámparas interiores, conectores, sistema eléctrico empotrado, entubado, polarizado. Tiene panel principal y secundario para cada zona con sistemas independientes para iluminación.
- Los aleros de la fueron incluidos en las fascias de cada una como complemento del presupuesto, en este caso el alero promedio es de 0.50 mts.
- Todos los costos unitarios de este avalúo se encuentran actualizados de acuerdo a los parámetros utilizados en el campo de la construcción en Nicaragua.
- La altura de los enchapes de cerámica tipo porcelanato en los servicio sanitarios y baños es de 100% de pared, con muebles de madera fina y base de mármol en todos los servicios, puertas de aluminio y vidrio esmerilados con detalles. Los grifos son importados de calidad muy superior hasta en los tapones de circulación del agua.
.
- La vivienda se encuentra ubicada en una zona residencial y la vivienda tiene en la actualidad mantenimiento constante.
- En el interior de la vivienda se encuentran dos claros interiores o jardines, en un costado de las habitaciones y el servicio sanitario, lo mismo que en la habitación principal existe otro claro cubierto con zinc transparente.
- Se incluye en el avaluo una pérgola de madera que se encuentra en el interior de la vivienda costado Oeste con un área de 10.00
- El mirador en un segundo piso tiene 18.00 M2 de las mismas estructuras de la casa, de madera, cubierta de teja y zinc, piso de cerámica, puertas y ventanas de madera y vidrio, cielo raso de caña de castilla, escaleras de acceso metálicas con adornos decorativos, huellas de madera fina.
- El cielo raso es de gypsum de alto relieve en todos los ambientes como habitaciones, cuarto de estudio, cocina, con lámparas especiales en la zona central.
- Todas las habitaciones tienen sus closets de madera fina, su walking closets de madera fina y en la habitación principal tiene wallking closets de mayor dimensión.
- La altura de las paredes de la vivienda es de 8.02 mts altura máxima, con paredes principales con un espesor de 0.60 mts.
- Los accesorios como grifos, tomacorrientes, apagadores, ojos de buey en el techo, las cerraduras, llaves de chorro y otros son importados.
- La vivienda tiene aislante de techo en todos los ambientes, en los corredores y terrazas, el cielo raso es de machimbre, caña de castilla.
- Los resultados que se obtengan son basados concretamente en el estado en que se encuentra la estructura.
- 0 VALOR DEL TERRENO:
AREA TOTAL: 1641.760 M2 = 2,328.697 VR2
VALOR POR VR2: US $45.00 VRS2
VALOR TERRENO: 2,328.697 V2 * US $ 45.00 = US $ 104,791.37
CONSOLIDADO DE VALORES
|
DESCRIPCION |
AREA M2 |
V / M2 US $ |
V / REP US $ |
DEP % |
V / ACTUAL US $ |
|
VIVIENDA PRINCIPAL |
683.52 |
899.92 |
615,116.69 |
10 |
553,605.02 |
|
MIRADOR |
18 |
648.32 |
11,669.76 |
10 |
10,502.78 |
|
GARAJE EXTERIOR |
45 |
474.85 |
21,368.25 |
10 |
19,231.42 |
|
PISCINA |
24 |
616.5 |
14,796 |
10 |
13,316.4 |
|
PERGOLAS |
35 |
425.31 |
14,885.85 |
10 |
13,397.26 |
|
EMBALDOSADO EXTERIOR |
195 |
25 |
4,875 |
15 |
4,143.75 |
|
MURO EXTERIOR PERIMETRAL |
290.36 |
45 |
13,066.2 |
15 |
11,106.27 |
|
MURO FRONTAL |
123 |
65 |
7,995 |
15 |
6,795.75 |
|
ESCALERAS ACCESO MIRADOR |
2,854.36 |
10 |
2,568.92 |
||
|
TERRENO |
104,791.37 |
104,791.37 |
|||
|
TOTAL US $ |
811,418.48 |
739,458.94 |
NOTA: Los resultados presentados en este trabajo incluyen el valor del terreno, se estipula el valor de la obra construida y evaluada con costos indirectos, impuestos, administración y utilidades.
El valor por M2 se debe a sus componentes estructurales y a su área y no obedece a un patrón específico.
El valor del dólar fue tomado del publicado por los medios de comunicación y que difunde el Banco Central de Nicaragua el día 04 de Octubre del 2011 equivalente a:
1 US $ = 1 C$ 22.7080